土地探し

2018年03月29日

古家の解体

例年に比べ、一足も二足も桜の開花が早く、

まだ春の気分に浮かれる準備ができていません。

この木・金で急いで準備をしまして、

週末の宴会に備えなければ!!

という方は、私だけではないですよね?

 

 

さて、今回は不動産の売買に関わるお話を少し。

 

家を新築する際、古家の解体工事が関わってくるケースがあります。

建替えはもちろんですが、今回の話は新たに「古家付土地」を購入した場合について。

 

「古家付土地」として売りに出されているので、一般的にはそのまま文字通り、

古家と土地両方を購入し、両方の所有権を移してから買主の責任で古家の解体・滅失を行います。

これ、様々なリスクになる事が多いのはご存知でしょうか?

 

様々な細かいリスクもあるのですが、大まかには以下の4点。

・不要な登記費用が余分に掛かる

・固定資産税の精算に関わる

・解体費用について

・解体工事について

 

まず、登記費用が余分に掛かる、コストのリスクです。

古家にも当然登記がありますので(稀に無いケースもありますが)、

すぐに取り壊す予定の建物であっても、

売買の決済の際には「土地」と「建物(古家)」の両方の所有権を買主に移します。

気の利く不動産屋さんであれば、「土地」の移転のみで、

「建物」の移転登記は不要としてもらえますが、

住宅ローンを利用する場合、金融機関がダメと言うケースもあります。

担保とする土地に、第三者所有の建物が残っていたらダメ、という理屈ですね。

所有権移転・保存登記費用として、登録免許税と報酬額合わせて数万円、余分に掛かります。

 

固定資産税の精算について、

固定資産税と都市計画税はその年の1月1日時点の所有者に対して1年分が課税され、

その年の4~5月に納税通知書が届きます。

ですので、年をまたぐ取引きの際には注意が必要です。

1月1日の所有者が誰なのか?土地だけなのか?建物もあるのか?で、

固定資産税の金額や請求先が変わります。

 

次に解体費用について。

これまで数十軒と解体工事を依頼してきましたが、

解体費用の目安の曖昧なコト。

金額の基準があるようなないような、

場所とタイミングによって金額に大きな開きがあります。

「解体なんて壊して撤去するだけやん、安いんが一番」と言われることもありますが、

後で元に戻らないものを壊してしまうリスクは想像以上です。

 ・隣家の壁を壊す、傷つける

 ・残す予定の切ったらダメな木を切る

 ・公共の側溝などを壊す

など、普通に考えるとありえないコトなのですが、、、まぁまぁあるのです。

しかも、後でお金で解決できない問題も多く含まれます。

身元の知れた、ちゃんとした解体屋さんはとても貴重な存在です。

 

そして解体工事について。

建物本体の解体で問題になる事は少ないのですが、

問題は地下に隠れた地中埋設物。

・古い基礎構造物(古家とは別の基礎など)

・古い浄化槽(昔使っていたものをその場で埋めただけという事がある)

・巨石、岩

など、別途見積りとなるものが出てきた際、冷や汗が出ます。

近頃は廃棄物の分別が厳しく、タイルが数㎥出てくるだけで追加費用を請求されます。

 

先日の解体現場ですが、

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こんな古い鉄筋入りの基礎・地中梁がゴロゴロ出てきたのですが、

隣家との境界や道路側溝などに絡む、とてもシビアな解体でした。

久しぶりに心の底から「"解体売主負担" で取引きして良かった―」と思いました。

 

そうです、我々ザウスが土地の売買取引をお手伝いする際、

土地代金を実質下げる目的もあるのですが、

「解体を売主にやってもらう」ことを最大限努力します。

何でしたら費用を上乗せしてでも、売主に解体してもらいたいと思ってます。

 

解体はとにかく近隣住民への配慮がとても大切なのですが、

元々顔なじみである売主が「ちょっと迷惑かけるねー」と言うのと、

新たに購入してバーンと解体してドーンと新築を建てる買主が「ご迷惑をお掛けしますが...」

と挨拶に行くのでは、とても印象が違います。

隣家との境界があいまいな場合は尚更、できる事ができなかったりもします。

 

不動産取引、ちょっとした工夫で大きなリスクを回避することができます。

 

(原田)

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