現場便り

2020年08月30日

有馬のガレージハウス 上棟

アプローチの岩掘削工事から数ヶ月、

建築工事には事前に予測できない事が色々とありますね。

施主さまのご理解のお陰で、また、関係者各位の皆様のご協力のもとで万事解決、

ついに見事な上棟を迎えることができました。

 

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周囲の環境もあいまって、とても存在感のある建物です。

骨組みだけでも、迫力のあるガレージハウスであることが分かります。

写真では分かり難いですが、岩削り出しの荒々しいアプローチも

風雨に晒されて良い感じになっていました。

 

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2台の車を格納するガレージの大開口を支え、

更にガレージロフト空間を確保し、

大屋根を支える骨組みが少々特殊なのが見てとれます。

これらのほとんどが完成時には天井の中に隠れてしまうので、

当然、今しか見ることができません。

 

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ガレージと中庭を通じて繋がるリビング空間。

横顔も夏空に映えるイケメンな建物です!

 
 

ブログでは「有馬のガレージハウス」ばかりを取り上げていますが、

・兵庫/岡本のガレージハウス(車4台格納)
・兵庫/須磨のガレージハウス(車1台とバイク1台格納)
・京都/木津川のガレージハウス(車2台とバイク2台格納)
・奈良/生駒のガレージハウス(車1台格納)
・奈良/生駒のガレージハウス(車2台格納)
・兵庫/須磨のガレージハウス(車4台格納)
・大阪/門真のガレージハウス(バイク4台格納)
・滋賀/大津のガレージハウス(車1台、バイク2台格納)
・兵庫/須磨のガレージハウス(車1台格納)

これだけのガレージハウスが現在絶賛工事中です。

もちろん、ガレージハウスではない物件もいくつかあります。

もう少し頻繁に紹介していけるようにしなければなりません。。

 

 

(原田)

2020年05月31日

有馬のガレージハウス アプローチ掘削

先日ご紹介いたしました「有馬のガレージハウス」。

あまり見慣れない岩盤掘削の現場風景に「その後どうなりました?」と

複数のお問合せをお受けしましたので、経過のご紹介をさせていただきます。

 

~Before~

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~After~

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はい、クルマのアプローチがお目見えしました!

 

「こんな土地、クルマが入れられない!ありえない!」とお嘆きの皆さま。

簡単な話ではありませんが、このように力業で何とかなるケースもあります。

<道路との高低差>、<敷地内の段差>、<急斜面>、<古い擁壁>、、、

<不必要な堀込ガレージ>、<幅の狭い専用通路>、<全面道路幅の狭さ>、、、

これまでクリアしてきたハードルの数々。

 

そもそも、更地の土地だけを見て「この土地メッチャ良い!!」と

テンションの上がるような売物件はごく一部の希少物件です。

そしてそんな土地はメッチャ高いです(苦笑。

ただ単にお金を掛けて土木工事や宅地造成をするのではなく、

土地のデメリットを建築の工夫でメリットとして活かすことができれば、

お得に、そして面白い家ができると思いませんか?

 

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岩盤掘削工事の後、敷地内部から見たところです。

この状態での売土地であれば、より早く、より高額で売れましたのに。

良い土地を見つけるには 【想像力】 が必要です。

 

このアプローチと広々ゆとりのある敷地で実現する今回の計画。

この更地の土地だけを見て、既にテンション上がってます!!(笑。

 

 

(原田)

2020年04月23日

有馬のガレージハウス

有馬温泉は、兵庫県神戸市北区有馬町(摂津国)にある日本三古湯の温泉です。

林羅山の日本三名泉や、枕草子の三名泉にも数えられ、

江戸時代の温泉番付では当時の最高位である「西大関」に格付けされた、との事。

<ここまでwiki情報>

 

そんな歴史ある風光明媚な地域内にて、ガレージハウスの計画がスタートしています。

 

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奥の重機は擁壁解体中、手前の重機は岩盤掘削中。

一見、戸建て住宅の建築現場には見えません(笑。

 

500㎡を超える、とてもゆとりのある敷地ですが、ガレージハウスとして快適に住む家を建てるには、いくつか大きな障壁がありました。

 

Q1)樹木が生い茂る放棄地なのですが。。。

A1)もちろん業者に処分を任せたら楽なのですが、コストが掛かります。施主さんが重機をレンタルし、建築工事が始まる前にご自身で<樹木の伐採・伐根・処分・整地>をこなすことで、百数十万のコスト削減を実現。もちろんそれができる方に限りますが。

 

Q2)道路から岩盤の丘を越えないと敷地に入れない。。。

A2)その分、土地代金が割安なので、岩盤掘削/土木工事に数百万掛けてもコスパが良い。岩盤掘削工事については建築を専門とする工務店に依頼をするのではなく、造成を得意とする土木業者さんに直接交渉をすることで、ここでも百数十万のコスト削減。

 

Q3)敷地に水道を引き込む経路に擁壁があるのですが。。。

A3)A2の土木業者さんに、岩盤掘削ついでに擁壁を割ってもらいましょう!

 

土地を購入する段階で、施主さんにここまでの理解をしてもらえたからこそ実現する計画です。

 

岩盤の丘を削り取り、荒々しい岩盤を両袖に敷地へのアプローチとする計画。

そこをコダワリの愛車が「ヴォンッッ!!」と進入してくる画が目に浮かびますね!

 

 

(原田)

2020年03月31日

生駒のガレージハウス3

生駒でガレージハウスのプロジェクトがスタートしております!

 

幾度となくじっくり打合せを重ね、

地鎮祭を迎え、基礎工事も経てまもなく4月上旬に 上棟を迎えます。

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ガレージ内に、リビング以外にご友人の方々が集まれる楽しい空間がある計画です。

 

どのような空間ができあがるかは乞うご期待を。。。

 

 

(吉住)

2019年09月16日

堺のガレージハウス2 外壁と塗装と

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いよいよ完成間近か?と思いきや、

もう少し時間の掛かりそうな「堺のガレージハウス2」。

こちらブログでは上棟の様子をご案内し忘れておりましたが、

弊社のfacebookアカウントの方でご覧いただいた方もいらっしゃると思います。

堺のガレージハウス2 上棟

それはそれは、大迫力の現場でした。

 

あれから3ヶ月以上が経ち、現場はいよいよ仕上げの工程に入っています。
 

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ガレージ内部、天井と壁の塗装が完了。

クルマが映えるように、落ち着いたグレーで統一。

ここに仕込まれた照明がとてもよい仕事をするのでしょう。

 

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右上、2階の床がスキップフロアになっており、

その段差を一部ガラス張りとすることで、

2階からガレージ内を見下ろすことができます。

 

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このすこーんと天井の抜けたスペースには、、、

 

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2階がガラス張りになっており、、、

完成した後には、ムフフな景色が現れます。

 

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この無骨な鉄骨!梁!デッキプレート!

あまり剥き出しで仕上げる機会は少ないですが、

「これぞまさに鉄骨造!」という雰囲気が好きです。

 

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外壁は「ガルバリウム・スパンドレル」で統一されています。

この辺りもこの物件の特徴の一つではありますが、

仕上り前のこの状態では分かり難いのでまた次の機会にでもご案内します。

 

完成見学会は10月か?11月か?

またのご案内をご期待ください。

 

 

(原田)

2019年05月10日

堺のガレージハウス2 基礎工事

工事着工まで試練のあった(詳細は過去記事にて)こちらのお宅。

着工してからは順調に進んでおります。

 

遣り方 → 掘削 → 砕石転圧 → 防湿シート → 捨コン

→ 鉄筋配筋 → 役所(検査機関)による配筋検査も無事に合格し、

コンクリート打ちの為、型枠作成中の現場です。

 

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型枠大工さんの仕事ぶりをしばし見させていただきましたが、

これは本当に縁の下の力持ちですね。

 

型枠と言っても様々な種類があり、

その中でも住宅建築でよく見るのは2種類、

「鋼製型枠」と「木製型枠」です。

どちらが良いのか?は現場によって変わりますが、

「鋼製型枠」は組み立ても簡単で、建売住宅や面積の広い大型物件などでは

同じような型で繰り返し使えるというメリットがあります。

デメリットは、汎用性の低さとメンテナンスに手間が掛かるという点でしょうか。

 

今回こちらの現場では「汎用性」という点で「木製型枠」を採用しています。

一律に見える基礎工事ですが、深さや長さや角度など、

この現場だけでも様々な型枠を使う必要があります。

 

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例えば、重厚な鉄骨の柱を足元で支える「ベースパック」(上の写真)

この周辺だけでも複雑な基礎形状となります。

構造図面を睨みながら、現場で型枠を作り組み上げてく「木製型枠」は

やはり型枠大工さんの腕の見せ所。

 

あまり日の目を見ることがない基礎工事ですが、

どんなに素晴らしい建物でも、安心して快適・安全に住めるのは

地盤について、基礎について、綿密な構造計算を基に

しっかりとした設計と施工があっての事(当たり前の話ですが)。

 

高気密・高断熱やお洒落なキッチン、かっこいいガレージも重要ですが、

地味でよく理解のできない分野だとは百も承知で、

皆さま!!地盤工事・基礎工事にもっと注目してくださいー!!

マニアックな目線でみると、とても面白い事だと気が付きますよ(笑。

(建築は見えないところが面白い!)

 

 

(原田)

2019年04月11日

堺のガレージハウス2 地鎮祭

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天気にも恵まれ、お日柄の良い大安吉日。

いよいよ? ようやく?

地鎮祭のこの日を迎えることができました。

 

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スペシャルなクルマ達のために、7台分ものインナーガレージを持つこちらのお宅。

1階のほとんどのスペースがガレージとなりますので、鉄骨造2階建ての計画です。

そうです、昨年の夏頃から今だに問題が解決されていない、鉄骨造です。

 

鉄骨を繋ぐには欠かせない「ハイテンション(高力)ボルト」が

全国的に不足している現状により国土交通省が緊急調査を実施するほど、

建設・建築業界では大・大・大!問題となっています。

鋼材母材の仕入れやら、オリパラの影響やら、

工場の生産能力やら、フリマアプリで売られているやら、

ホントもウソも混ざった噂が飛び交っていますが、

ようやく目処が立ってきたような気がする ... ということで、

先日、地鎮祭とあいなりました。

 

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あれ?? そうでした、2階のスペシャルな1台分を失念していました。

7台インナーではなく、8台のインナーガレージでした。

こちらもご期待ください!

 

 

(原田)

2018年12月03日

「枚方のガレージハウス」上棟後

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「枚方のガレージハウス」

 

特別なクルマ達が格納されるこちらのお宅。

壮大な棟上げを無事に完了し、

現場は大工工事の真っ最中です。

 

大切なクルマを4台格納することができるガレージ。

ただ格納するだけではなく、

ふとした生活の合間に眺めて楽しみ、

思い付いた時に気兼ねなく整備ができ、

気の合う仲間たちと共に存分にクルマ談義に華を咲かせ、

防犯も保管環境も万全。

 

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木造でも少し特殊な工法を用いることで、

生活空間には2つの中庭と大きな吹抜けを配し、

非常に明るい大空間を実現しています。

 

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ガレージ内、特別な小部屋に気が付いた貴方。

今後の進化に乞うご期待です!!

 

 

(原田)

2018年04月08日

断熱のいろいろ

毎年この時期になると、

「三寒四温とはよく言ったもので」と、

一つ覚えかのごとく口に出していますが、

今年は特に、花見のスケジュールに難儀いたしました。

皆さま、この週末、

"葉桜鑑賞会" は楽しまれましたでしょうか?

そんな花冷えのする週末には、断熱材のお話を。

 

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神戸市東灘区にて建築中のガレージハウス。

全長5,300mmを越える大型車をさらにゆったりと格納し、

隣にももう1台、計2台分のインナーガレージを持つ家です。

それでいて最寄駅から徒歩3分という好立地!

個人的には昔ながらの風情ある銭湯まで徒歩1分、が魅力的です。

 

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室内は "ふわふわに見えて実はカチカチ" な「吹付断熱」の施工が完了し、

内装下地の施工中です。

 

断熱材の選択肢としてよく検討されるのが、

グラスウールなどに代表される「充填断熱」と

吹付け断熱材を現場で発泡施工する上記写真の「吹付断熱」。

もちろん他にも挙げるとキリが無い程様々な選択肢がありますが、

ごくごく一般的なのはこの2択ではないでしょうか。

 

「充填断熱」と「吹付断熱」、断熱材の性能数値が同じであれば、

基本的に断熱性能は同じです。

当り前の話ですが。

違いが出るのは「施工精度」と「コスト」。

「充填断熱」では、

大工さんがメーカーの施工手順通りにキッチリと丁寧に施工をし、

電気屋さんや設備屋さんにも断熱欠損への意識を高く持ってもらえれば、

コストパフォーマンスに優れ、十分に断熱効果が得られます。

「吹付断熱」は専門の業者による責任施工となり、

手の違う別の業者に外注依頼をする為にコストは掛かりますが、

ほんの少しの隙間にもビッチリと断熱材を吹付けることができるので、

施工精度に安定・安心感があります。

 

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このような、外部と接する金物が室内に露出する凹みにも充填でき、

 

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配管周りもご覧のようにビッチリ隙間無く埋められます。

 

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ここも外部と接する金物周り。

 

新築計画を進める中で、家の重要な基本性能を左右する「断熱」について、

検討し思い悩まれる方も大勢いらっしゃることと思います。

「外断熱」「次世代省エネ基準」「Q値・UA値」「高気密高断熱」

「パッシブハウス」「基礎蓄熱暖房」「木製サッシトリプルガラス」など

挙げるとキリが無い程、様々な選択肢が溢れています。

この議論は終わりが見えないので置いておきますが、

性能やスペックばかりを追い求めるのではなく、

自身の生活のスタイルに合うのはどれか?を念頭にご検討下さい。

私は深い軒と縁側のある、障子と襖の家が心地良く感じます。

(原田)

ザウスではさまざまな角度からお客様に最適な選択肢はなにかを考えて、ご提案しています。
お住まいのお話をお伺いするところからご相談を承っております。
お電話等でご予約の上、お気軽に最寄りのザウス各店へお越しください。

2018年03月29日

古家の解体

例年に比べ、一足も二足も桜の開花が早く、

まだ春の気分に浮かれる準備ができていません。

この木・金で急いで準備をしまして、

週末の宴会に備えなければ!!

という方は、私だけではないですよね?

 

 

さて、今回は不動産の売買に関わるお話を少し。

 

家を新築する際、古家の解体工事が関わってくるケースがあります。

建替えはもちろんですが、今回の話は新たに「古家付土地」を購入した場合について。

 

「古家付土地」として売りに出されているので、一般的にはそのまま文字通り、

古家と土地両方を購入し、両方の所有権を移してから買主の責任で古家の解体・滅失を行います。

これ、様々なリスクになる事が多いのはご存知でしょうか?

 

様々な細かいリスクもあるのですが、大まかには以下の4点。

・不要な登記費用が余分に掛かる

・固定資産税の精算に関わる

・解体費用について

・解体工事について

 

まず、登記費用が余分に掛かる、コストのリスクです。

古家にも当然登記がありますので(稀に無いケースもありますが)、

すぐに取り壊す予定の建物であっても、

売買の決済の際には「土地」と「建物(古家)」の両方の所有権を買主に移します。

気の利く不動産屋さんであれば、「土地」の移転のみで、

「建物」の移転登記は不要としてもらえますが、

住宅ローンを利用する場合、金融機関がダメと言うケースもあります。

担保とする土地に、第三者所有の建物が残っていたらダメ、という理屈ですね。

所有権移転・保存登記費用として、登録免許税と報酬額合わせて数万円、余分に掛かります。

 

固定資産税の精算について、

固定資産税と都市計画税はその年の1月1日時点の所有者に対して1年分が課税され、

その年の4~5月に納税通知書が届きます。

ですので、年をまたぐ取引きの際には注意が必要です。

1月1日の所有者が誰なのか?土地だけなのか?建物もあるのか?で、

固定資産税の金額や請求先が変わります。

 

次に解体費用について。

これまで数十軒と解体工事を依頼してきましたが、

解体費用の目安の曖昧なコト。

金額の基準があるようなないような、

場所とタイミングによって金額に大きな開きがあります。

「解体なんて壊して撤去するだけやん、安いんが一番」と言われることもありますが、

後で元に戻らないものを壊してしまうリスクは想像以上です。

 ・隣家の壁を壊す、傷つける

 ・残す予定の切ったらダメな木を切る

 ・公共の側溝などを壊す

など、普通に考えるとありえないコトなのですが、、、まぁまぁあるのです。

しかも、後でお金で解決できない問題も多く含まれます。

身元の知れた、ちゃんとした解体屋さんはとても貴重な存在です。

 

そして解体工事について。

建物本体の解体で問題になる事は少ないのですが、

問題は地下に隠れた地中埋設物。

・古い基礎構造物(古家とは別の基礎など)

・古い浄化槽(昔使っていたものをその場で埋めただけという事がある)

・巨石、岩

など、別途見積りとなるものが出てきた際、冷や汗が出ます。

近頃は廃棄物の分別が厳しく、タイルが数㎥出てくるだけで追加費用を請求されます。

 

先日の解体現場ですが、

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こんな古い鉄筋入りの基礎・地中梁がゴロゴロ出てきたのですが、

隣家との境界や道路側溝などに絡む、とてもシビアな解体でした。

久しぶりに心の底から「"解体売主負担" で取引きして良かった―」と思いました。

 

そうです、我々ザウスが土地の売買取引をお手伝いする際、

土地代金を実質下げる目的もあるのですが、

「解体を売主にやってもらう」ことを最大限努力します。

何でしたら費用を上乗せしてでも、売主に解体してもらいたいと思ってます。

 

解体はとにかく近隣住民への配慮がとても大切なのですが、

元々顔なじみである売主が「ちょっと迷惑かけるねー」と言うのと、

新たに購入してバーンと解体してドーンと新築を建てる買主が「ご迷惑をお掛けしますが...」

と挨拶に行くのでは、とても印象が違います。

隣家との境界があいまいな場合は尚更、できる事ができなかったりもします。

 

不動産取引、ちょっとした工夫で大きなリスクを回避することができます。

 

(原田)

土地探しや建替え等、住まいづくりは、ザウスにご相談ください。
最寄りのザウス各店へご予約の上、お越しください。ご相談の費用はいただいておりません。